广州市社会科学界联合会

内容摘要：2018年我市出台实施了《广州市老旧小区微改造三年(2018-2020)行动计划》，目前大部分更新改造工作已经完成，如何保持更新改造成果？根据广州市广播电视大学管理学院院长黄安心教授、广州物业管理研究会会长马悦的调查研究，建议引入专业物业管理，建立线上线下生活服务体系，以推进更新改造后的779个老旧小区后期物业管养工作为契机，先试验性落实《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，探索建立打造以党组织为社区精神家园主心骨，以政府政策为引导，以红色物业模式为示范，以公益龙头物业服务企业智慧化服务体系为保障，以规范建设、互联互通的智慧物业管理服务平台为依托，以全方位激发多元主体参与为动力的老旧小区线上线下生活服务体系。

　　2020年12月15日，住房和城乡建设部等6部委联合发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，提出要广泛运用5G、互联网+、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，全面转换物业服务理念和思维，提升数字化时代物业管理服务水平。
　　2018年我市出台实施了《广州市老旧小区微改造三年(2018-2020)行动计划》，目前大部分更新改造工作已经完成，但是面临新问题，即如何保持更新改造成果。建议引入专业物业管理，建立线上线下生活服务体系，以推进更新改造后的779个老旧小区后期物业管养工作为契机，先试验性落实《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，探索建立打造以党组织为社区精神家园主心骨，以政府政策为引导，以红色物业模式为示范，以公益龙头物业服务企业智慧化服务体系为保障，以规范建设、互联互通的智慧物业管理服务平台为依托，以全方位激发多元主体参与为动力的老旧小区线上线下生活服务体系。
　　一、强化组织体系与能力建设，实现线上线下服务与更新改造无缝对接
　　一是充分发挥社区党组织的作用。以社区居委会党组织为基础，吸收单位回社区“双报到”党员和业主党员中的优秀分子，成立社区党支部，形成社区组织的主要领导力量，保证需要居民业主参与老旧小区更新改造和后续管养工作的参与机会与权益。二是普遍成立业主委员会或物业管理委员会。后续物业管养工作方案、目标、项目、内容、经费筹集与开支、管理模式及后期管理中的重要项目，应广泛征求居民业主的意见，经过业主大会表决实施，避免由开发建设公司和物业公司“替代决策”。三是做好社区建设管理委员或社区议事委员会与业主委员或物业管理委员会之间相关设施设备、资料图纸、财物和有关事宜的移交工作。四是做好智慧化线上线下生活服务方案的制定。根据各小区的实际情况，在调研、摸底，民主讨论协商的基础上，起草服务方案，落实“七定”（定区域、定模式、定管家、定内容、定标准和定价格）。
　　二、从城市公共基础设施建设角度，保证智慧化物业服务体系建设投入
　　《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确提出要“改进社区物业服务管理”“着力补齐城乡社区治理短板”，要“提高城乡社区信息基础设施和技术装备水平，加强一体化社区信息服务站、社区信息亭、社区信息服务自助终端等公益性信息服务设施建设”。建议从城市公共基础设施建设的整体角度，完善老旧小区物业管理服务智慧化条件建设，为老旧小区线上线下管养服务体系建设打下基础。一是将老旧小区的基础设施建设纳入广州市城市公共基础建设预算内进行安排，强化市、区、街（镇）分级财政配套投入。二是以建设智慧物业管理服务平台为支撑，打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用，构建居住社区生活智慧服务生态。
　　三、按“体系化、市场化、高标准”原则，推进智慧化服务体系建设
　　老旧小区线上线下生活服务体系建设，建议按照“体系化、市场化、高标准”的原则，积极推进。一是体系化设计建设。主管部门制定智慧物业管理服务平台建设工作规划，加强工作指引，在统一物业管理服务规范的基础上明确数据共享标准，促进物业服务行业资源整合。引导各类智慧物业管理服务平台加强与电商、科技、金融、快递等第三方平台互联互通，实现资源对接、互补。汇聚城市人口、建筑、街道、管网、环境、交通等数据信息，形成大数据辅助决策的城市治理新模式。渗透到教育文化、医疗卫生、社会保障等领域，形成多元普惠的民生信息服务体系；提升电力、燃气、交通、水务、物流等公用基础设施智能化水平，促进城市公共服务精细化高效运行。二是市场化推进。政府有限资源引导、撬动社会资源，建立以具备线上线下智慧化物业管理服务条件的物业服务企业为载体、其他相关专业公司为支撑的智慧化物业管理服务体系。推广政府和社会资本合作（PPP）模式，通过特许经营、合理定价、专项补贴等方式，支持、鼓励社会资本进入；推动原有产权单位费用分担政策落地；鼓励相关企业以“投入换市场”“平台换客户”的模式进入；支持物业服务企业通过智慧化物业管理服务模式组团服务，打破小区界限，实施线上线下生活服务网格化经营管理模式。三是高标准建设生活服务体系。将老旧小区智慧化平台建设成为与城市公共政务服务等各个管理服务体系高度融合的服务体系；服务主体应当具备较强实力，且诚信经营，并确保国家对其运营过程可监管；供应商品及服务全面，能全方位无障碍地满足居民生活需要。
　　四、强化物业服务的城市公共服务基础地位，全面落地线上线下生活服务
　　新城市管理越来越智慧化，专业化，传统的城市管理思维和模式已经不适应数字化时代的要求，由众多头部物业服务企业推动基于5G技术的数字化时代的场景化现代城市服务已经出现。建议广州市率先鼓励在老旧小区落地由物业服务企业领衔的智慧化线上线下生活服务体系建设。按照“设施条件一致，质量标准相同，生态项目菜单，小区自主选择”的要求，打造社区线上线下生活服务体系。一是通过智慧化物业管理服务平台，开展智慧化物业服务，例如，组织居民开展线上线下形式多样的居民互助、邻里守望活动，共同缔造美好家园。二是鼓励物业服务企业依托智慧物业管理服务平台，发挥物业服务企业连接居住社区内外的桥梁作用，精准掌握居民消费需求，对接各类供给端，通过集中采购等方式，为居民提供优质商品和服务，促进物业服务企业由物业的管理向居民服务转型升级。三是构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求，为居民提供定制化产品和个性化服务。四是推进智慧物业管理服务平台与城市政务服务一体化平台对接，促进“互联网+政务服务”向居住社区延伸，打通服务群众的“最后一公里”。五是利用智慧物业管理服务平台，推动城市管理服务扁平化、快反化，及时回应人民群众需求和呼声，同时宣传解读城市管理政策、发布客观信息引导舆论方向、公示事件处理执法结果，调动居民参与居住社区事务的积极性和主动性。六是以智慧物业管理服务平台为支撑，大力发展居家养老服务。
　　五、更新城市管理理念，创新社区治理模式，保障线上线下服务常态化
　　建议以老旧小区更新改造后智慧化物业管养生活服务体系建设为契机，全面推进老旧小区以党建为引领的社区治理体系建设。一是打造党建引领的老旧小区社区治理体系。重点加强以社区“双报到”党员为主体的老旧小区党建设，强化物业服务企业党组织建设，形成党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，推动物业管理与基层治理的深度融合。二是各部门配合，协作推进老旧小区智慧化物业管理服务体系建设。建议在市相关部门联席会议制度中设置此项议题，细化职责分工，建立保障措施，形成协作机制，指导各地推进物业服务企业发展线上线下生活服务。三是完善街镇物业管理机构和人员编制，解决基层物业管理工作无机构、无专员、无经费的“缺脚”问题。建议将市、区级干部下沉到街镇，并借《广州市物业管理条例》2021年1月1日实施的东风，全面解决基层行政部门物业管理机构和人员缺失问题。